Attention à la validité des contrats conclus avant l’immatriculation d’une SCI !

On sait qu’une SCI non encore immatriculée est dépourvue de personnalité juridique.

Elle ne peut donc pas s’engager, mais il est fréquent que des actes soient signés dans la perspective de son immatriculation.

Par exemple, il arrive fréquemment qu’un immeuble soit acquis et les actes alors signés par les associés fondateurs.

Une précaution essentielle est de préciser, dans ces actes, que l’associé fondateur s’engage « pour le compte » de la société, mais certainement pas en qualité de « représentant » de la société. En effet, il résulte du Code Civil (art. 1842) que tant qu’une société n’est pas immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés, elle n’a pas la personnalité juridique et donc la capacité de contracter.

Le seul fait que l’acte mentionne que la société est « en cours d’enregistrement » ou « en cours d’immatriculation » et qu’elle est représentée par ses associés, par l’un d’eux ou par son gérant, n’est pas de nature à établir que cet acte a été conclu par une personne ayant agi pour le compte d’une société en formation (Cas. Com. 13 novembre 2013, n° 12-26.158 et Cas. Com. 10 février 2021 n° 1-10.006 n° 146 F-P.)

Les consommateurs pourront résilier leur contrat en ligne d'ici juin 2023

Lorsqu'un contrat entre un professionnel et un consommateur a été conclu par voie électronique, sa résiliation sera possible par cette modalité. De même, lorsque le contrat aura été conclu par un autre moyen mais qu'au jour de la résiliation la conclusion des contrats par voie électronique est possible.

Le professionnel aura l'obligation de mettre à disposition du consommateur une fonctionnalité gratuite permettant d'accomplir par voie électronique la notification et les démarches nécessaires à la résiliation du contrat. Il devra également accuser réception de cette notification et communiquer au consommateur, dans un délai raisonnable, la date à laquelle le contrat prend fin et les effets de la résiliation.

Ces dispositions s'appliqueront au plus tard le 1er juin 2023, à tous les contrats conclus entre professionnels et consommateurs sauf les contrats d'assurance (loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, art. 15)

Information de la caution

L'envoi du courrier à une adresse erronée ne permet pas de satisfaire à l'obligation d'information annuelle

En l'espèce, deux époux qui s'étaient portés caution des dettes d'une société ont démontré qu'ils n'avaient pas pu recevoir les lettres de la banque qui avaient été expédiées à une adresse qui n'était pas la leur. Alors que cette erreur était due à une erreur de la banque, leur véritable adresse figurant sur la fiche de renseignements.

En conséquence, la banque ne pouvait pas se prévaloir du respect des dispositions du Code Monétaire et Financier relatives à l'obligation d'information annuelle de la caution (art. L 313-22 ancien du Code Monétaire et Financier et art. 2302 du Code Civil) (Cas. Com. 15 juin 2022 n° 20-22.278 n° 396 F-D).

« Loyers COVID »

Pas d'annulation des loyers des périodes de la crise sanitaire pendant lesquelles l'accueil du public était interdit

Saisie de plusieurs recours lié aux demandes d'annulation des loyers pendant la période Covid, la Cour de Cassation (Cas. 3ème civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190, n° 604 FS-B ; Cas. 3ème civ., 30 juin 2022, n° 21.20-127, n° 605 FS-B ; Cas. 3ème civ., 30 juin 2022, n° 21-19.889, n° 603 FS-D) refuse d'y faire droit et décide que :

1. Ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens de l'article 1722 du Code Civil, l'effet de l'interdiction de recevoir du public résultant des mesures de police administratives prises à l'occasion de la crise sanitaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué. En effet, le droit dérogatoire applicable au COVID n'a pas exclu l'application de ce texte.

2. On ne peut pas reprocher au bailleur un manquement à l'obligation de délivrance, en raison de l'interdiction de recevoir du public. La Cour décide que cet effet n'est pas imputable au bailleur.

3. Le preneur débiteur des loyers n'est pas fondé à invoquer contre le bailleur et à son profit la force majeure en tant que créancier de la prestation due par le bailleur.

4. Le défaut d'exécution de bonne foi des conventions peut être sanctionnée, mais n'autorise pas le Juge à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties. Le bailleur qui propose un report de paiement de loyers compte tenu des circonstances exceptionnelles de crise sanitaire démontre sa bonne foi dans l'exécution du contrat et n'est donc pas fautif.

Agent commercial : Son silence peut être constitutif d'une faute grave

Un contrat d'agent commercial prévoyait une clause soumettant à l'agrément du mandant tout changement significatif dans la direction de la société mandataire. La clause précisait que le non-respect de cette obligation serait assimilé à une faute grave de l'agent ouvrant droit à la résiliation légitime du mandat.

En l'espèce, l'agent qui garde le silence sur la démission du gérant de la société mandataire a commis une faute grave justifiant la rupture des relations commerciales et dispensant le mandant de lui verser l'indemnité réparatrice prévue par le Code du Commerce ainsi que l'indemnité de préavis (Cas. Com. 29 juin 2022 n° 20-11.952 n° 437F-B).

L'agent immobilier et l'origine des fonds utilisés

L'agent immobilier doit toujours questionner l'acquéreur sur l'origine des fonds utilisés : c’est une obligation de vigilance anti blanchiment sanctionnée.

Les professionnels de l'immobilier, et notamment les agences immobilières, doivent rassembler et conserver des informations sur l'objet et la nature de la relation d'affaires qu'ils entretiennent avec leur client, afin d'exercer une vigilance anti blanchiment (C. mon. fin. art. L 561-5 s. et R 561-12).
Parmi ces informations, des éléments sur l'origine des fonds doivent être recueillis quel que soit le risque de blanchiment supposé, ainsi que vient de le rappeler la Commission nationale des sanctions.
Même si le profil de la clientèle est de nature familiale, que l’agent immobilier la connaît bien, qu’il ne dispose pas de compte séquestre et ne manipule pas de fonds au cours des transactions, il doit vérifier l'identité de ses clients (même s’ils sont déjà connus) et s'informer sur l'origine des fonds utilisés par eux.
La méconnaissance de cette obligation donne lieu à condamnation par la Commission nationale des sanctions après les contrôles menés par la DGCCRF.

Obligations des Gérants de SCI

Le gérant d’une société civile (même de famille) doit rendre compte de sa gestion malgré l’absence de demande des associés

 Le gérant d'une société civile encourt la révocation pour cause légitime s'il n'a pas rendu compte de sa gestion aux associés.

 Le caractère familial de la société et l’absence de demande de rapport de gestion émanant des associés sont impropres à exonérer le gérant de son obligation, prévue à l'article 1856 du Code civil, de rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an et, en conséquence, à exclure l’existence d’une cause légitime de révocation.

ATTENTION à la rédaction d’une transaction dans un contentieux employeur-salarié

Lorsqu’un salarié renonce aux droits nés ou à naître et à toute instance relative à l’exécution du contrat de travail, il renonce ainsi à toutes réclamations de quelque nature qu'elles soient à l’encontre de l’employeur relatives tant à l’exécution qu’à la rupture du contrat de travail.Cette renonciation a une portée générale et toute action en justice devient irrecevable (Cass. ass. plén. 4-7-1997 n° 93-43.375 P).
Cependant, la renonciation du salarié à ses droits nés ou à naître et à toute instance relative à l'exécution du contrat de travail ne rend pas irrecevable une demande portant sur des faits survenus pendant la période d'exécution du contrat de travail postérieure à la transaction et dont le fondement est né postérieurement à la transaction.

Terme du CDD : pas de formalité

Aucune formalité n’est imposée pour informer un salarié remplaçant de la fin du CDD de remplacement sans terme précis : exemple du remplacement pour maladie

Lorsqu’il est conclu pour le remplacement d’un salarié absent, le CDD peut ne pas comporter de terme précis. Le contrat est alors conclu pour une durée minimale et a pour terme la fin de l’absence de la personne remplacée (C. trav. art. L 1242-7).

La fin de l’absence du salarié remplacé correspond soit à sa reprise d’activité (fin de la maladie), soit à sa cessation définitive d’activité (licenciement pour inaptitude). Elle entraîne la rupture de plein droit du CDD (Cass. soc. 20-4-2005 n° 03-41.490 F-PB : RJS 7/05 n° 715).

Il suffit à l’employeur d’informer le salarié remplaçant mais sans obligation de notifier la fin du remplacement par écrit.

Attention : l’employeur doit pouvoir apporter la preuve de l’événement constitutif du terme du contrat et de sa date (Cass. soc. 13-5-2003 n° 01-40.809 FS-PBI : RJS 7/03 n° 855). Si le CDD se poursuit après l’échéance du terme, il devient un contrat à durée indéterminée (C. trav. art. L1243-11).

Si le CDD doit en principe prendre fin le jour-même de l’évènement constitutif du terme, les tribunaux ont admis pour l’information donnée au salarié remplaçant, un délai « raisonnable », notamment dans le cas où le salarié remplacé était décédé. Dans ce cas, le délai « raisonnable » mis à informer le remplaçant n'ayant pas pour effet d'entraîner un dépassement du terme du CDD (Cass. soc. 4-2-2009 n° 07-42.954 FS-PB : RJS 4/19 n° 321).

Redressement judiciaire sur demande d’un créancier

Redressement judiciaire sur demande d’un créancier bénéficiant d’un jugement de condamnation inexécuté

Un créancier peut demander l’ouverture du redressement judiciaire de son débiteur dès lors qu’il se prévaut d’un jugement définitif condamnant ce dernier à lui payer une somme et qu’il n’a pas pu faire exécuter ce jugement, prouvant ainsi l’absence d’actif disponible.

Le fait que la créance soit constatée dans un jugement suffit à considérer qu'elle est certaine, liquide et exigible car elle ne peut plus être contestée, même si le jugement n’a pas été signifié (Cass. com. 28-6-2017 n° 16-10.025 FS-PBI : RJDA 11/17 n° 735).

Le créancier bénéficiaire d’un jugement de condamnation est donc recevable à agir en ouverture d'une procédure de redressement judiciaire et sa créance pourra être incluse dans le passif exigible pour déterminer si son débiteur est en cessation des paiements.

Rappelons qu’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire peut être ouverte sur assignation d'un créancier, quelle que soit la nature de sa créance.
Cependant, le créancier doit démontrer que son débiteur est dans l'impossibilité de faire face au passif exigible avec son actif disponible.